เส้นทางที่ถูกกฎหมายสำหรับผู้มาใหม่: ทำธุรกิจในไทยได้โดยไม่ต้องใช้นอมินี

สามบทที่ผ่านมาพูดถึงความเสี่ยง ได้แก่ เหตุใดในปี 2569 (ค.ศ. 2026) ไทยจึงเข้มงวดกับการใช้นอมินีอย่างทั่วถึง กฎหมายนิยามคำว่านอมินีอย่างไร และเจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารอะไรบ้าง บทนี้เปลี่ยนมุมมอง หากคุณเป็นผู้มาใหม่ที่เพิ่งจะเข้าไทย โดยไม่พึ่งนอมินี มีเส้นทางที่ถูกกฎหมายอะไรให้เลือกบ้าง เนื้อหาในบทนี้สรุปตามกฎหมายที่บังคับใช้อยู่ ณ เดือนตุลาคม 2569 (ค.ศ. 2026-10)

สรุปไว้ก่อนเลยว่า เส้นทางที่ถูกกฎหมายมีอยู่จริง แต่ทุกเส้นทางมี "ราคาที่ต้องจ่ายหรือเงื่อนไข" ไม่มีเส้นทางไหนที่ไม่ต้องแลกอะไรเลย แต่ควบคุมบริษัทและที่ดินได้เต็มร้อย การใช้นอมินีดึงดูดใจก็เพราะดูเหมือนช่วยให้ข้ามราคาเหล่านี้ไปได้ และแนวโน้มการบังคับใช้กฎหมายในปัจจุบันทำให้การข้ามแบบนั้นยืนอยู่ไม่ได้มากขึ้นเรื่อย ๆ ต่อไปนี้แบ่งเป็นด้านบริษัทและด้านที่ดิน

ด้านบริษัท: สามเส้นทางที่ถูกต้อง

พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 กำหนดว่า หากคนต่างด้าวถือหุ้นตั้งแต่ร้อยละ 50 ขึ้นไป บริษัทนั้นจะถือเป็น "คนต่างด้าว" และอยู่ภายใต้บัญชีท้ายพระราชบัญญัติทั้งสามบัญชี หากต้องการประกอบธุรกิจที่ถูกจำกัดอย่างถูกกฎหมาย มีเส้นทางหลักอยู่สามทาง

ทางที่หนึ่ง: การส่งเสริมการลงทุนจาก BOI

โครงการลงทุนที่อยู่ในประเภทกิจการที่ BOI ประกาศ เมื่อได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนแล้ว สามารถถือหุ้นต่างชาติได้ร้อยละ 100 และยื่นขออนุญาตถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเท่าที่จำเป็นต่อการประกอบกิจการได้ เส้นทางนี้มีบทเรียนเฉพาะอยู่ในเว็บไซต์นี้แล้ว ทั้งขั้นตอนการยื่น สิทธิประโยชน์ที่ไม่ใช่ภาษี และเงื่อนไขต่าง ๆ โปรดอ่าน บทความเรื่อง BOI กับการถือหุ้นร้อยละ 100 และสิทธิถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยไม่ต้องใช้นอมินี และ หลักสูตรการส่งเสริมการลงทุน BOI จึงไม่ขอพูดซ้ำที่นี่ สิ่งที่ต้องจำมีข้อเดียว คือ เส้นทางนี้ไม่ได้เหมาะกับทุกคน ประเภทกิจการต้องตรงและต้องปฏิบัติตามแผนการลงทุนกับเงื่อนไขอย่างต่อเนื่อง

ทางที่สอง: ใบอนุญาตประกอบธุรกิจคนต่างด้าว (FBL) และใบรับรอง (FBC)

หากธุรกิจของคุณอยู่ในบัญชีที่ถูกจำกัดและไม่ได้ไปทาง BOI สามารถยื่นขอ "ใบอนุญาตประกอบธุรกิจคนต่างด้าว" (FBL) ตามมาตรา 17 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวได้ ใบอนุญาตนี้ต้อง "ได้รับอนุญาตก่อนจึงทำได้" ไม่ใช่จดทะเบียนแล้วได้เลย การอนุมัติขึ้นอยู่กับการพิจารณาของหน่วยงานที่รับผิดชอบ

ส่วน "ใบรับรองการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว" (FBC) ตามมาตรา 12 ใช้กับผู้ประกอบการต่างชาติที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI หรืออยู่ในนิคมอุตสาหกรรม พูดง่าย ๆ คือ FBL เป็นใบอนุญาตสำหรับธุรกิจที่ถูกจำกัดโดยทั่วไป ส่วน FBC เป็นใบรับรองสำหรับสองสถานการณ์คือ BOI และนิคมอุตสาหกรรม อย่าเข้าใจว่าเป็นอย่างเดียวกัน

ทางที่สาม: การร่วมทุนที่เป็นจริง

การหาหุ้นส่วนชาวไทยมาร่วมทุนนั้นถูกกฎหมายอยู่แล้ว ประเด็นสำคัญคือคำว่า "เป็นจริง" กล่าวคือ ผู้ถือหุ้นชาวไทยต้องลงทุนจริง มีส่วนร่วมบริหารจริง รับความเสี่ยงและแบ่งปันกำไรจริง หากผู้ถือหุ้นชาวไทยเป็นเพียงชื่อ โดยเงินลงทุนมาจากคนต่างชาติ หรือใช้การจัดการควบคุมตามที่ระบุไว้ในบทที่ 3 (เช่น ให้ลงนามหนังสือโอนหุ้นเปล่าไว้ล่วงหน้า สิทธิยับยั้งที่ไม่สมเหตุสมผล หรือการกู้ยืมแล้วจำนำหุ้น) เพื่อทำให้ผู้ถือหุ้นชาวไทยไม่มีอำนาจจริง นั่นก็ไม่ใช่การร่วมทุน แต่เป็นนอมินี

ราคาของการร่วมทุนที่เป็นจริงก็ชัดเจนเช่นกัน คือคุณต้องแบ่งอำนาจควบคุมและกำไรส่วนหนึ่งให้อีกคนหนึ่งจริง ๆ หากคุณไม่พร้อมทำเช่นนั้น เส้นทางร่วมทุนก็ไม่เหมาะกับคุณ ควรหันไปดู BOI หรือ FBL

ทำไมจึงเน้นคำว่า "เป็นจริง" เพราะศาลไทยดูที่เนื้อแท้ ไม่ใช่สัดส่วนการถือหุ้น ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2252/2560 บริษัทต่างประเทศถือหุ้นเพียงร้อยละ 35 แต่ศาลก็ยังวินิจฉัยว่าเป็นผู้ประกอบการที่แท้จริงของบริษัทไทยแห่งนั้น ซึ่งเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จำกัดการประกอบกิจการของคนต่างด้าว อีกคดีหนึ่งคือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5457/2560 คนต่างชาติลงทุนในรูปแบบ "สัญญากู้ยืม" ศาลวินิจฉัยว่าการกู้ยืมนั้นเป็นเพียงการอำพราง เพื่อใช้ชื่อคนไทยถือหุ้นและเลี่ยงพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว สองคำพิพากษานี้มีความหมายร่วมกันว่า เอกสารหน้าตาเป็นอย่างไรไม่สำคัญ เงินมาจากไหนและใครเป็นผู้ตัดสินใจต่างหากที่สำคัญ

ด้านที่ดิน: คนต่างด้าวใช้ที่ดินได้อย่างไร

หลักของประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 คือคนต่างด้าวไม่สามารถได้มาซึ่งที่ดิน ดังนั้นเส้นทางที่ถูกกฎหมายด้านที่ดินส่วนใหญ่จึงเป็น "การได้สิทธิใช้" ไม่ใช่ "การได้กรรมสิทธิ์" ต่อไปนี้อธิบายทีละข้อ

การเช่าที่จดทะเบียน: นานสุด 30 ปี และการต่ออายุไม่ใช่หลักประกัน

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนทำได้นานสุด 30 ปี นี่คือวิธีใช้ที่ดินอย่างถูกกฎหมายที่พบบ่อยและตรงไปตรงมาที่สุด แต่มีข้อหนึ่งที่ต้องพูดให้ชัด เมื่อครบ 30 ปีแล้วจะต่อสัญญาเช่าได้หรือไม่ ขึ้นอยู่กับข้อตกลงในสัญญาเช่าระหว่างคู่สัญญา ไม่ใช่สิทธิที่กฎหมายรับรองให้คุณ หลายคนได้ยินว่า "เช่า 30 ปีต่อได้" แล้วเข้าใจว่าต่อไปได้ไม่สิ้นสุด ความจริงคือหากสัญญาไม่ได้เขียนเงื่อนไขการต่ออายุไว้ชัดเจน หรือเมื่อครบกำหนดเจ้าของที่ดินไม่ยินยอม คุณก็ต้องเผชิญกับการสิ้นสุดสัญญา ตอนทำสัญญาจึงควรเขียนเงื่อนไขการต่ออายุ ผลของสัญญาเมื่อที่ดินเปลี่ยนมือ และการจัดการโรงงานกับงานตกแต่งไว้ให้ครบ และให้ทนายความที่ประกอบวิชาชีพในไทยตรวจสอบ

สิทธิเหนือพื้นดินและสิทธิเก็บกิน

นอกจากการเช่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทยยังมีทรัพยสิทธิอีกสองอย่างคือ "สิทธิเหนือพื้นดิน" และ "สิทธิเก็บกิน" ในแง่แนวคิด สิทธิเหนือพื้นดินคือสิทธิที่จะเป็นเจ้าของโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น ส่วนสิทธิเก็บกินคือสิทธิที่จะครอบครอง ใช้สอย และถือเอาซึ่งประโยชน์จากทรัพย์สินของผู้อื่น ทั้งสองอย่างต้องจดทะเบียนตามกฎหมาย ระยะเวลาและเงื่อนไขมีกำหนดไว้แตกต่างกัน บทนี้จึงไม่ขยายรายละเอียด ให้ทนายความประเมินตามแต่ละกรณี

ขอเตือนว่าเครื่องมือเหล่านี้ออกแบบมาเพื่อความต้องการใช้งานจริง หากนำไปห่อหุ้มเป็นข้อตกลงที่ในทางเนื้อแท้เท่ากับการซื้อที่ดิน ก็จะถูกตรวจสอบเนื้อแท้เช่นกัน ความเสี่ยงไม่ได้หายไปเพียงเพราะเปลี่ยนชื่อเรียก

อาคารชุด: สัดส่วนของคนต่างด้าวรวมไม่เกินร้อยละ 49

ในโครงการที่เข้าข่ายพระราชบัญญัติอาคารชุด คนต่างด้าวสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้อย่างถูกกฎหมาย แต่ สัดส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวในห้องชุดทั้งหมดของอาคารเดียวกันรวมกันต้องไม่เกินร้อยละ 49 นี่คือเพดานรวมของทั้งอาคาร ไม่ใช่ผู้ซื้อแต่ละรายได้ร้อยละ 49 ก่อนซื้อต้องตรวจสอบว่าโควตาของคนต่างด้าวในอาคารนั้นยังเหลืออยู่หรือไม่

ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 96 ทวิ: ลงทุน 40 ล้านบาทขึ้นไป

หากคนต่างด้าวลงทุนตั้งแต่ 40 ล้านบาทขึ้นไป และได้รับอนุญาต สามารถได้ที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ นี่เป็นช่องทางพิเศษที่มีเกณฑ์การลงทุนและต้องได้รับอนุญาตล่วงหน้า วัตถุประสงค์คือที่อยู่อาศัย ไม่สามารถนำไปใช้เป็นที่ดินประกอบธุรกิจทั่วไป

ที่ดินประกอบกิจการที่ BOI อนุมัติ และนิคมอุตสาหกรรม

หากเป็นที่ดินที่ต้องใช้ประกอบกิจการ ที่ดินประกอบกิจการที่ BOI อนุมัติเป็นช่องทางตามระบบ โดยจำกัดการใช้ไว้เฉพาะที่จำเป็นต่อการประกอบกิจการ ส่วนที่ดินและโรงงานในนิคมอุตสาหกรรมก็มีกฎเกณฑ์ของผู้บริหารนิคมให้ปฏิบัติตาม และผู้ประกอบการต่างชาติสามารถใช้ร่วมกับใบรับรอง FBC ที่กล่าวไปข้างต้นได้ ทั้งสองทางต้องตั้งอยู่บนการประกอบกิจการจริง

สองเรื่องที่ยังเป็นร่าง: โปรดอย่าลงมือทำตาม

ในข่าวมักมี "ข่าวดีเรื่องการแก้กฎหมาย" สองเรื่อง แต่ ณ เดือนตุลาคม 2569 ทั้งสองเรื่องยังไม่ใช่กฎหมายที่ใช้บังคับ ก่อนจะมีการประกาศใช้อย่างเป็นทางการ โปรดอย่าใช้เรื่องเหล่านี้เป็นฐานในการลงทุนหรือจัดโครงสร้างใด ๆ

• ร่างที่หนึ่ง: ธุรกิจ 10 ประเภทที่เสนอให้ตัดออกจากบัญชีที่ถูกจำกัด แนวทางแก้ไขพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวเสนอให้ตัดธุรกิจ 10 ประเภท เช่น การพัฒนาซอฟต์แวร์ บริการบริหารจัดการภายในกลุ่มบริษัท และการค้าผลิตผลทางการเกษตรแบบดั้งเดิมในประเทศ ออกจากบัญชีที่ถูกจำกัด คณะรัฐมนตรีเห็นชอบในหลักการเมื่อวันที่ 22 เมษายน 2568 (ค.ศ. 2025-04-22) กรมพัฒนาธุรกิจการค้าประกาศประเภทธุรกิจเมื่อวันที่ 29 มกราคม 2569 (ค.ศ. 2026-01-29) แต่ตัวบทฉบับสุดท้ายยังรอคณะรัฐมนตรีอนุมัติ และยังไม่ปรากฏการประกาศในราชกิจจานุเบกษา นี่คือร่าง ยังไม่มีผลบังคับใช้
• ร่างที่สอง: ขยายสัญญาเช่าเป็น 99 ปี ปัจจุบันเพดานตามกฎหมายยังคงเป็น 30 ปี การเช่า 99 ปีเป็นเพียงแนวคิดในร่าง ยังไม่ผ่านกระบวนการออกกฎหมาย นี่คือร่าง ยังไม่มีผลบังคับใช้

สนธิสัญญาไมตรีไทย-สหรัฐอเมริกา: ไม่ใช้กับชาวไต้หวัน

มักมีคนได้ยินว่าชาวอเมริกันสามารถได้รับสิทธิประกอบธุรกิจในไทยที่ผ่อนปรนกว่าตามสนธิสัญญาไมตรีไทย-สหรัฐอเมริกา (Treaty of Amity) จึงเข้าใจว่า "คนต่างชาติ" ทุกสัญชาติทำได้เหมือนกัน ความจริงคือสนธิสัญญานี้ใช้กับผู้ถือสัญชาติอเมริกันเท่านั้น ไม่ใช้กับชาวไต้หวัน และไม่ใช้กับคนต่างด้าวสัญชาติอื่นที่ไม่ใช่อเมริกัน อย่าเชื่อทันทีเมื่อมีคนบอกว่า "ใช้สนธิสัญญาไทย-สหรัฐก็ได้" ต้องตรวจสอบก่อนว่าสัญชาติและโครงสร้างบริษัทของคุณเข้าเงื่อนไขจริงหรือไม่

ก่อนเลือกเส้นทาง ถามตัวเองสามข้อ

ข้อแรก ธุรกิจของคุณอยู่ในบัญชีที่ถูกจำกัดหรือไม่ ธุรกิจบางประเภทไม่ถูกจำกัดเลย หากเป็นเช่นนั้นก็ไม่ต้องจัดโครงสร้างพิเศษใด ๆ จดทะเบียนบริษัทตามปกติได้ทันที ข้อนี้ต้องตรวจสอบก่อน อย่าเพียงเพราะเพื่อนบอกว่า "ต่างชาติต้องหาคนไทยมาถือหุ้น" แล้วเชื่อไปก่อน ข้อสอง สิ่งที่คุณต้องการคือ "อำนาจบริหาร" "กรรมสิทธิ์ที่ดิน" หรือเพียง "ใช้ที่ดินได้" ทั้งสามอย่างมีเส้นทางและราคาที่ต้องจ่ายต่างกันโดยสิ้นเชิง ข้อสาม คุณรับราคาที่เป็นจริงได้หรือไม่ BOI ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไข FBL ต้องรอการอนุญาต การร่วมทุนต้องแบ่งอำนาจควบคุม การเช่าต้องเผชิญกับวันสิ้นสุดสัญญา หากคิดครบทั้งสามข้อ เส้นทางมักปรากฏชัดขึ้นเอง หากคิดไม่ออก ก็ถึงเวลาปรึกษาทนายความที่ประกอบวิชาชีพในไทย

ตารางตัดสินใจ: อยากทำอะไร ไปเส้นทางไหน

ตารางต่อไปนี้สรุปเนื้อหาข้างต้นเป็นสามคอลัมน์ คือ อยากทำอะไร เส้นทางที่ถูกกฎหมาย และราคาหรือเงื่อนไข ใช้เป็นจุดเริ่มต้นของการคิดเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำเฉพาะราย

สิ่งที่ควรจำจากบทนี้

สรุปสามประโยค ประโยคแรก การไม่ใช้นอมินีไม่ได้แปลว่าเข้าไทยไม่ได้ BOI, FBL, FBC และการร่วมทุนที่เป็นจริงล้วนเป็นเส้นทางที่ถูกต้อง แต่ละเส้นทางมีราคาของตัวเอง ประโยคที่สอง ด้านที่ดินเน้นสิทธิใช้เป็นหลัก การเช่านานสุด 30 ปีและการต่ออายุไม่ใช่หลักประกัน สัดส่วนของคนต่างด้าวในอาคารชุดรวมไม่เกินร้อยละ 49 ลงทุน 40 ล้านบาทขึ้นไปและได้รับอนุญาต ได้ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ ประโยคที่สาม ร่างสองเรื่องและสนธิสัญญาไมตรีไทย-สหรัฐอเมริกา ไม่สามารถใช้เป็นฐานของคุณได้

อ่านต่อ

• BOI กับการถือหุ้นร้อยละ 100 และสิทธิถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยไม่ต้องใช้นอมินี
• หลักสูตรการส่งเสริมการลงทุน BOI
• หลักสูตรการตั้งโรงงานในไทย

บทความนี้เป็นคำอธิบายกฎหมายโดยทั่วไป สรุปตามกฎหมายที่บังคับใช้ ณ เดือนตุลาคม 2569 (ค.ศ. 2026-10) ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมาย หากมีกรณีเฉพาะ โปรดปรึกษาทนายความที่ประกอบวิชาชีพในไทย